tvangsauktioner.dk

For købere


Søgning

På tvangsauktioner.dk finder du en oversigt over alle tvangsauktioner over fast ejendom i Danmark. Alle tvangsauktioner, der er offentliggjort i Statstidende, finder du under den enkelte retskreds. Landet er delt op i 24 retskredse. Ydermere kan man benytte søgning via kommune eller fritekstsøgning med mere.

Ved de fleste ejendomme findes et salgsopstillingsikon. Salgsopstillingen er i pdf-format, og den kan vises på skærmen og udskrives direkte på printeren.

Oplysningerne er indtastet med forbehold for indtastningsfejl, og vi gør opmærksom på, at det er oplysningerne i salgsopstillingerne, der er gældende.

Bemærk venligst, at vi ikke bringer oplysninger om, hvorvidt en auktion er aflyst (med mindre aflysningen har været offentliggjort i Statstidende eller er meddelt os af rekvirenten eller fogedretten). En eventuel aflysning bør i alle tilfælde tjekkes hos rekvirenten eller fogedretten før auktionen.

Auktionsnr.:
1 = 1. auktion. 1 betyder første auktion, hvilket er ensbetydende med, at det er første gang denne ejendom er på tvangsauktion i henhold til indgivet rekvisition.
2 = 2. auktion. 2 betyder anden auktion/ny auktion, hvilket er ensbetydende med, at der for denne ejendom har været afholdt en første auktion, men at en panthaver eller ejeren har begæret en anden auktion. Der kan henvises til fogedretten, hvor højeste bud på første auktion kan oplyses, hvem der begærede anden auktion, samt om der er indgået hammerslagsaftale.
M = Misligholdelsesauktion. Misligholdt tvangsauktion. Vær opmærksom på særlige auktionsvilkår.
A = Aflysning. Aflyst auktion. Andre auktioner, der ikke har dette bogstav, kan være aflyst, og man må selv søge oplysninger herom hos fogedretten eller rekvirenten.
O = Omberammet. Auktionen er omberammet til en anden dato.
Lejl.nr.:
Hvis det drejer sig om en ejerlejlighed, der er en ejendom, der kun udgør en del af et matrikelnummer, har denne et ejerlejlighedsnummer, som angives i dette felt, såfremt det fremgår af det foreliggende materiale.
AS.nr.:
Fogedrettens sags nummer hvortil henvises ved henvendelse til fogedretten (dommerkontoret).
Boligareal:
Antal kvadratmeter boligareal iht. BBR eller tinglyst areal i henhold til tingbogen.
Erhvervsareal:
Antal kvadratmeter erhvervsareal iht. BBR eller tinglyst areal i henhold til tingbogen.
Grundareal:
Antal kvadratmeter grundareal i henhold til tingbogen.
Ejendomsværdi:
Kontant ejendomsværdi i henhold til seneste offentlige vurdering.

Købsvejledning


Det er som udgangspunkt hverken let eller risikofrit at købe fast ejendom på tvangsauktion. Men med denne købsvejledning giver vi dig en stor håndfuld gode råd, som vil være med til at sikre den bedst mulige og mest sikre handel.

En af de primære forskelle på at købe en ejendom på tvangsauktion og en, der sælges i fri handel, er, at udbuddet er markant mindre. Det betyder, at de krav, man som køber kan stille til parametre som kvalitet og beliggenhed således er stærkt indskrænket.

I denne forbindelse er det vigtigt at slå fast, at man som køber af fast ejendom på tvangsauktion står med det fulde ansvar for eventuelle fejl og mangler – herunder risiko for svamp og insekt, samt jordbundsforhold, dårligt fundament osv.

Det betyder også, at man som auktionskøber bør undersøge ejendommens papirer og ejendommens stand langt grundigere, end hvis man havde købt ejendom i fri handel. Nok har rekvirenten – det vil sige advokaten, som har begæret ejendommen sat på tvangsauktion – et rekvirentansvar, men der tages ofte mange forbehold pga. manglende kendskab til ejendommen.

Det er altså vigtigt som auktionskøber at gøre sig klart:


Den altafgørende fordel ved at handle fast ejendom på tvangsauktion er, at man ofte kan spare mindst 250.000 kr. sammenlignet med køb af en ejendom, der sælges i fri handel.

Det er ikke noget mysterium, hvorfor man tit kan spare mange penge ved at handle fast ejendom på tvangsauktion. Panthaverne, som har pant i ejendommen, byder ofte selv på tvangsauktionen for at sikre størst mulig dækning for deres pant. Panthaverne har normalt forinden tvangsauktionen, og til eget brug, lavet et regnestykke, som viser, hvor meget de maksimalt vil byde på ejendommen. Panthaverne er således blandt dem, man skal byde over, hvis man ønsker at overtage ejendommen.

Herunder redegør vi kort for de grundlæggende tal, som man skal forholde sig ved køb af fast ejendom på tvangsauktion. Redegørelsen er i sagens natur meget opsummerende og bestemt ikke udtømmende, og vi henviser til at søge yderligere information i den litteratur, vi har angivet til sidst i redegørelsen – samt under alle omstændigheder at søge råd og vejledning hos en advokat inden erhvervelse af fast ejendom på tvangsauktion.

For en ejendom med en handelspris på ca. kr. 3 mio. vil regnestykket for panthaveren se omtrent således ud:

    Handelsprisen     kr. 3.000.000    
Omkostning til ejendomsmægler kr. -100.000
Omkostning til liggetid (perioden, hvor ejendommen står tom – ca. 6-9 mdr.) kr. -100.000
Panthavers avance - minimum kr. -50.000

Panthavers maksimale budsum kr. 2.750.000

Ovenstående regnestykke viser, at panthaver maksimalt vil byde 2.750.000 kr. på tvangsauktionen, hvilket svarer til, at køberen vil kunne erhverve ejendommen med en besparelse på 250.000 kr.

Såfremt du har kommentarer til denne redegørelse, hører vi altid gerne fra dig på ta@tvangsauktioner.dk.

Søgefasen

2.1 Søgning af bolig på www.tvangsauktioner.dk

Der er flere måder at søge information om de ejendomme, der er begæret på tvangsauktion. Mange ejendomme annonceres i en landsdækkende avis samt i en lokalavis for det område, hvor ejendommen sættes til salg, og det er derfor muligt at se ejendommen annonceret i disse medier.

Ønsker man oplysninger om alle ejendomme, der begæres på tvangsauktion for hele landet, kan disse ses på hhv. www.statstidende.dk og på www.tvangsauktioner.dk, hvor man gratis kan søge informationer om alle landets tvangsauktioner på internettet sorteret efter dato- eller retskredsorden. Der vil for visse tvangsauktioner også være mulighed for at læse salgsopstillingerne. Alle oplysninger kan udprintes efter behov.

I søgefasen bør man gøre sig klart, i hvilket område man søger ejendomme, og man kan således gå ind på www.tvangsauktioner.dk og få en datosorteret liste over de ejendomme, der er begæret på tvangsauktion i den ønskede retskreds/kommune. Her står oplysninger om dato og tid for tvangsauktionens afholdelse, adressen på ejendommen, bolig-, erhvervs- og grundareal, seneste kontante ejendomsværdi og ejendommens matrikel nr. samt telefon nr. til den advokat, som har begæret ejendommen på tvangsauktion. Der står yderligere oplysninger om, hvorvidt ejendommen er begæret på 1. eller 2. auktion, om auktionen er en misligholdelsesauktion, eller om auktionen, efter at ejendommen er blevet annonceret, er blevet aflyst eller omberammet. Endvidere oplyses om fogedrettens journalnr. (AS-nr.). Såfremt der under rubrikken "salgsopstilling" er markeret et felt "pdf", er det muligt at se salgsopstillingen. Man kan ved henvendelse til rekvirenten forespørge om, hvornår ejendommen fremvises, hvis ikke dette er oplyst på siden.

2.2 Tvangsauktionsvilkår

De vilkår, hvorunder man køber fast ejendom på tvangsauktion, er angivet i tvangsauktionsvilkårene (købsnøglen), der er udarbejdet af Advokatrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening. Vilkårene bør vedlægges enhver salgsopstilling, men er tillige gengivet på www.tvangsauktioner.dk under "Auktionsvilkår". Vi opfordrer til, at man bruger tid på at læse disse vilkår, inden man køber fast ejendom på tvangsauktion. Som udgangspunkt kan auktionsvilkårene ikke fraviges til ugunst for auktionskøber, men der kan i nogle tilfælde vedtages særlige vilkår, iht. auktionsvilkårenes pkt. 11.

2.3 Ansvarsfraskrivelse

De ejendomme, der sælges på tvangsauktion, er som oftest i dårlig stand, og man må ikke stille for store forventninger til disse ejendomme sammenlignet med ejendomme, der sælges i fri handel. Udgangspunktet er således, at ejendommen sælges som den er ved auktionen med de rettigheder og forpligtigelser, der tilhører den nuværende ejer, dog således at køberen kun påtager sig de forpligtelser, der dækkes af auktionsbuddet jf. Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår § 1a stk. 2. Auktionskøber har således ikke de almindelige muligheder for mangelindsigelse som ved køb af fast ejendom i fri handel og har heller ikke mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Udgangspunktet er derfor, at fogedretten og rekvirenten har et almindeligt professionelt ansvar for de pligter, der følger ved gennemførelse af tvangsauktionen.

2.4 Forbehold

Man kan som udgangspunkt ikke tage forbehold ved køb af fast ejendom på tvangsauktion.

Ønsker man senere at videresælge ejendommen til tredjemand, er det vigtigt, at man ikke benytter et standardforbehold ved ansvarsfraskrivelse, men i stedet i købsaftalen konkretiserer den ansvarsfraskrivelse, som man ønsker. Det er sjældent, at retspraksis anerkender ansvarsfraskrivelser, bortset fra konkurs- og dødsboer. Jo mere konkret og specifik en ansvarsfraskrivelse er, jo større er sandsynligheden dog for, at den vil blive godkendt af domstolene.

Undersøgelses- og forberedelsesfasen

3.1 Rekvisition/udprintning af salgsopstilling

I undersøgelsesfasen af de ejendomme, der er sat på tvangsauktion, bør man holde sig ajour via www.tvangsauktioner.dk med hensyn til hvilke ejendomme, der er til salg på auktion.

På annoncesiden for den enkelte ejendom kan man se, hvor ejendommen er beliggende, og eventuelt gøre sig klart, om ejendommen ligger tæt på en befærdet hoved-/motorvej eller tæt op ad regional-/S-togslinien, idet disse forhold kan have betydning for, hvor attraktiv ejendommen måtte være. Senere i undersøgelsesfasen er det vigtigt, at man fysisk besigtiger ejendommen, eventuelt først ude fra vejen, og senere ved besigtigelse af ejendommen, eventuelt sammen med rekvirenten.

3.2 Besigtigelse og undersøgelse af ejendommen

I forbindelse med besigtigelse af ejendommen er det vigtigt, at man medbringer en byggesagkyndig, som kan rådgive om ejendommens stand, idet der, som tidligere omtalt, som udgangspunkt ikke er noget sælgeransvar, hvorfor man som auktionskøber alene hæfter for de mangler, som ejendommen måtte have på auktionstidspunktet. Det er derfor vigtigt, at man selv sammen med den byggesagkyndige grundigt undersøger ejendommen fra kælder til kvist, ind- og udvendigt, og foretager et skøn over de omkostninger, som det vil medføre at istandsætte ejendommen på områder, der er påkrævet. Disse omkostninger skal medtages ved beregning af budsummen på ejendommen i forhold til ejendommens værdi. Man skal blot være opmærksom på, at rekvirentens advokat sjældent tillader en større gennemgang af huset, da der ikke er tid hertil. Vi henviser her til en liste over landets autoriserede byggesagkyndige, som kan medvirke ved en sådan besigtigelse mod honorar.

I forbindelse med undersøgelse af ejendommen kan det være en god ide, såfremt det er en ejerlejlighed, at tale med formanden eller medlemmer af bestyrelsen samt naboer til ejerlejligheden for dermed at afklare, om der er økonomiske eller praktiske problemer i ejerforeningen, og for at høre, hvad ejerforeningen påtænker af økonomiske og praktiske aktiviteter for fremtiden. Såfremt det drejer sig om en villa, kan man kontakte naboer og eventuelt grundejerforeningens formand for at høre nærmere om kvarteret / ejendommen.

3.3 Gennemgang af salgsopstillingen

Ved hurtig gennemgang af salgsopstillingen vil man opdage, at den på ingen måde ligner den salgsopstilling, man er vant til fra ejendomme, der er til salg hos en ejendomsmægler i fri handel.

Salgsopstillingen indeholder indledningsvis oplysninger om ejendommens matrikelnr., beliggenhed samt den folkeregisteradresse, skyldneren er tilmeldt. Man skal her være specielt opmærksom på, hvad det er for en del af ejendommen, der sælges, idet visse tvangsauktioner kun omhandler 25% eller 50% af den samlede ejendom, og andre indeholder en ideel andel af den samlede ejendom.

I salgsopstillingen er nævnt auktionstidspunktet og auktionsstedet, ligesom rekvirentens navn og adresse står nævnt tillige med rekvirenthæftelsesnr., dvs. hvilken prioritet rekvirenten repræsenterer.

Som man kender det fra almindelige salgsopstillinger, indeholder forsiden tillige oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens kategori (beboelse/erhverv), areal, forsikringsforhold samt nuværende ejendomsskatter og eventuelle lejemål, byrder og servitutter. Af forsiden fremgår endvidere rekvirentens forslag til eventuelle særlige vilkår for auktionen.

Det er vigtigt, at man kontrollerer disse oplysninger, idet visse oplysninger kan være indhentet fra BBR-meddelelse, som ikke altid stemmer overens med faktiske forhold. Specielt ved eksisterende lejemål er det vigtigt, at man selv laver en grundig undersøgelse heraf, idet eventuelle lejekrav hæfter på ejendommen – også efter en tvangsauktion, og man bør specielt undersøge, hvorvidt ejendommen har været eller er udlejet og i givet fald fremskaffe lejekontrakt herpå. Man kan risikere, at ejendommen er udlejet på en tidsubegrænset lejekontrakt til en relativt lav leje i forhold til ejendommens værdi. Udgangspunktet er, at en sådan lejekontrakt ikke kan opsiges.

Salgsopstillingen indeholder endvidere en prioritetsopgørelse (pkt. A), en opgørelse af størstebeløbet (pkt. B), samt opgørelse af sikkerhedsstillelse og afgifter (pkt. C). Endvidere vedlægges en del bilag som supplement til salgsopstillingen, og her kan vi anbefale, at følgende bilag bør indhentes og grundigt gennemgås:


Som køber skal man være forberedt på, at en lang række af ovennævnte dokumenter kan være svære at indhente eller få adgang til, ligesom rekvirenten eller dennes advokat sjældent har andre dokumenter/oplysninger, end dem der fremgår af salgsopstillingen.

3.4 Gennemgang af salgsopstillingens prioritetsopgørelse

I prioritetsopgørelsen er opført de oplysninger, som de enkelte rettighedshavere/panthavere har meddelt til rekvirenten, og der er således ikke foretaget en kontrol heraf. Hæftelserne på ejendommen er indført i prioritetsorden, dvs. at når man byder på auktionen, byder man først i førsteprioriteten og dernæst i andenprioriteten osv. Såfremt der opstår en prioritetskonflikt på auktionen, skal fogedretten afgøre denne eller udsætte auktionen.

I Justitsministeriets auktionsvilkår, som kan findes under punkt 3.5, er der redegjort for opgørelsesmetoderne for kolonne 1 til 4 samt betalingsfristerne.

Indholdet af de enkelte kolonner er i korte træk følgende:

Kolonne 1: Fordringer opgjort pr. auktionsdagen med renter og eventuelle påløbne omkostninger i forbindelse med inkasso mv., indtil datoen for 1. auktionen.
Kolonne 2: Restgæld på hæftelsen, der kan forventes overtaget med tillæg af uforfaldne renter.
Kolonne 3: Restancer og eventuelle ejerskifteafdrag på hæftelser, der kan forventes overtaget (kolonne 1 – kolonne 2).
Kolonne 4: Hæftelser, der kan kræves indfriet.

Rekvirenten bør om hver prioritet give tilstrækkeligt med oplysninger til, at man kan beregne den kontante indfrielsessum på auktionstidspunktet. Det vil sige, at såfremt lånet er et kontant kreditforeningslån, skal der oplyses om obligationsrestgælden på auktionstidspunktet samt den kurs, som obligationen kan erhverves / opsiges til. Man skal specielt være opmærksom på inkonvertible obligationer, dvs. obligationer, der ikke kan indfries, uden at det er til en høj overkurs; og man skal være opmærksom på højt forrentede pantebreve og eventuelle pantebreve, som ligeledes ikke kan opsiges før pantebrevets udløb.

Man skal således lave et grundigt forarbejde med indhentelse af oplysninger om hver prioritet for derved at kunne opgøre den kontante indfrielsessum, det koster pr. prioritet, man byder hjem.

Såfremt en salgsopstilling indeholder et kontantlån til en kreditforening, skal man være opmærksom på, at den fordring, der er opført i kolonne 1, er pantebrevsrestgælden, f.eks. 200.000 kr (med tillæg af renter fra sidste termin og til auktionsdagen), mens det er obligationsrestgælden, som f.eks. kan være kr. 250.000 til kurs 100 lig med kr. 250.000, der skal indfries. Afgiver man et bud på auktionen på kr. 200.000, vil det vise sig, at denne prioritet er budt hjem, men at den kontante købesum rent faktisk er på kr. 250.000, altså kr. 50.000 højere end det bud, man afgiver med det sædvanlige tillæg af størstebeløbet m.v., som omtales senere. Skal man have vished herom, forud for tvangsauktionens gennemførelse, bør man derfor forsøge at kontakte kreditforeningen for en redegørelse.

Som udgangspunkt må man påregne, at alle prioriteter, man byder ind i, skal indfries omgående i forbindelse med auktionen, og kun i de tilfælde, hvor man forud for auktionen har indhentet pantebrevskreditors eller kreditforeningens forhåndsgodkendelse af en eventuel gældsovertagelse, kan man påregne kun at skulle betale de beløb, der er nævnt i kolonne 3 og 4, dvs. restancer og hæftelser, der kræves indfriet, mens man overtager lånet i kolonne 2.

De fleste kreditorer tager det udgangspunkt, at når man byder ind i deres prioritet, byder man først ind i de forfaldne restancer, kolonne 3 (og kolonne 4), og derefter ind i restgælden (kolonne 2).

Der kan forekomme tilfælde, hvor der er sideordnede pantebreve, dvs. pantebreve med samme prioritet (f.eks. benævnt 1A, 1B), og disse skal betragtes som en samlet prioritet opdelt mellem flere forskellige panthavere.

Der forekommer ofte ejendomme på tvangsauktion, der er prioriteret langt op over skorstenen, f.eks. med hæftelser på mere end kr. 1.000.000, selv om ejendommen kun er kr. 500.000 værd, og i disse tilfælde er det klart, at en auktionskøber, som har budt kr. 400.000 og har opfyldt auktionsvilkårene og appelfristen på 4 uger, kan kræve de udækkede hæftelser slettet af tingbogen.

Med hensyn til opgørelse af hæftelser, henholdsvis pantebreve, ejerpantebreve, skadeløsbreve, arrest og udlæg, henviser vi til en detaljeret redegørelse herom, der fremgår af den litteratur, vi har henvist til i litteraturlisten.

3.5 Beregning af størstebeløb, herunder rekvirentsalær

Som nævnt i indledningen er det vigtigt, at man som auktionskøber gør sig klart, at den kontante købesum sammensættes af budsummen med tillæg af eventuel overkurs på pantebreve med tillæg af størstebeløbet beregnet under pkt. B i salgsopstillingen med tillæg af afgifter til det offentlige i anledningen af auktionen under pkt. C i salgsopstillingen. Hele beløbet skal som tidligere nævnt som udgangspunkt betales kontant inden 4 uger efter auktionen og beløbet skal udredes ud over budsummen.

Af Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår fremgår det, hvad en auktionskøber skal betale ud over buddet, og det skal pointeres, at vilkårene alene fastsætter retsstillingen for auktionskøber. Bemærk Justitsministeriets særlige tvangsauktionsvilkår for Andele.

Rekvirenten skal på auktionen angive størstebeløb for, hvad der skal udredes uden for budsummen, jf. auktionsvilkårene pkt. 6B, stk. 2.

Størstebeløbet indeholder:

  1. Rekvirentens udlægs – og auktionsomkostninger (salær, gebyr m.m.)
  2. Rettighedshavernes mødesalærer m.m.
  3. Restancer vedrørende:
    1. Ejendomsskatter
    2. Vejbidrag m.v.
    3. Andre offentlige bidrag
    4. Brandforsikringsbidrag
    5. Krav i henhold til leje-, bygnings- eller brandsikringslovgivning
    6. Andet jf. specifikation

Det er vigtigt at gøre sig klart, at rekvirentens auktionsomkostninger er et på auktionen maksimalt skønnet beløb, og at rekvirentens salær for gennemførelse af tvangsauktionen er beregnet efter Dommerforeningens vejledende takster. Salærets endelige størrelse afhænger dog af buddets endelige størrelse, og af, hvor stor en andel af rekvirentens fordring der indfries. Dette gælder dog ikke, hvis sælger er et konkurs- eller dødsbo, eller er fortrinsberettiget (eks. skyldige ejendomsskatter), idet rekvirenten i disse tilfælde altid har krav på fuldt salær.

Rekvirentsalæret beregnes af budsummen, dog mindst af den seneste kontante ejendomsværdi med tillæg på 25% (minimumssalæret).
Der er en grundtakst på kr. 6.500 for beregningsgrundlag op til kr. 499.999, og en grundtakt på kr. 9.000 for beregningsgrundlag på kr. 500.000 og derover,- derudover tillægges yderligere 0,6% af beregningsgrundlaget.

Rekvirentsalæret nedsættes med kr. 1.500, hvis en sagkyndig er antaget. Såfremt ejendommen er industri-, landbrugs- eller udlejningsejendom med mere end to boligenheder, beregnes et tillæg på kr. 2.000.

Rekvirentens arbejde omfatter bekendtgørelse af auktionen, udarbejdelse af salgsopstilling med bilag, besigtigelse og fremvisning af ejendommen samt fremmøde ved vejledningsmødet og auktionsmødet. Endvidere skal rekvirenten besvare potentielle køberes henvendelser om forhold vedrørende ejendommen.

Såfremt fogedretten har bestemt, at der skal udarbejdes nøgletal indeholdende eksempler på kontantbehov, årlig bruttoudgift og skattemæssige oplysninger ved en given budsum, beregnes et salær til rekvirenten på kr. 1.000 + moms. Der tillægges ikke mødesalær til rekvirenten ved besigtigelse af skyldnerens ejendom, ligesom der ikke beregnes mødesalær til rekvirenten ved vejledningsmødet, idet dette er omfattet af rekvirenthonoraret. Til gengæld er advokaten, der møder for rekvirenten, berettiget til mødesalær på kr. 1.000 + moms ved afholdelse af forberedende auktionsmøde og et honorar på kr. 500 + moms ved forgæves at have forsøgt at gennemføre frivillig besigtigelse på adressen uden fogedens medvirkende. Ved andre møder end de nævnte beregnes et mødesalær på kr. 500 + moms, og ved længerevarende registreringsforretninger tillægges et salær efter forbrugt tid.

Der skal kun betales mødesalær til rettighedshavere / panthavere, såfremt de møder på tvangsauktionen; der tilkendes p.t. kr. 1.000 + moms. Rettighedshaveren kan kræve fuldt mødesalær, hvis auktionsbuddet giver fuld dækning til rettighedshaverens prioritet. Ved delvis dækning nedsættes mødesalæret forholdsmæssigt i forhold til det beløb, som fordringen er opgjort til på auktionen og det beløb, som rettighedshaver opnåede dækning for på auktionen, jf. vilkårene pkt. 6B, stk. 3B, 2, 2. pkt.. Såfremt en rettighedshaver undlader at fremkomme med oplysninger, som er nødvendige til udarbejdelse af salgsopstillingen, bortfalder retten til bl.a. mødesalær, jf. retsplejelovens §562, stk. 3, 4. og 5. punktum.

Alle restancer medtaget i størstebeløbet forfalder til betaling, såfremt man afgiver bud på auktionen. Såfremt man ønsker yderligere oplysninger om arten og størrelsen af de omkostninger, der skal betales ud over auktionsbuddet ved køb af fast ejendom på tvangsauktion, kan henvises til følgende redegørelse.

Ved køb af andelsbolig på tvangsauktion skal man som køber være opmærksom på, at størstebeløbet ikke, som ved fast ejendom, skal betales ud over budsummen, men derimod indeholdes i budsummen. Dette betyder, at såfremt man eksempelvis byder kr. 100.000 på tvangsauktionen, vil man ikke blive forpligtet til at betale andet derudover, dog naturligvis undtaget auktionsafgift til fogedretten. I det tilfælde skal størstebeløbet dækkes af budsummen, forud for pantehæftelserne.

3.6 Gennemgang af autoriserede auktionsvilkår

Justitsministeriets auktionsvilkår er lovfastsat og gælder ved køb af fast ejendom på tvangsauktion. Vilkårene indeholder typisk de bestemmelser, man vil have fastsat i købsaftalen, samt købsaftalens standardvilkår, og det drejer sig om vilkår for overtagelse, købesum, betaling, risikoovergang, løsøre m.v. I henhold til vilkårenes pkt. 10 kan de ikke fraviges til ugunst for auktionskøber. Dette gælder dog ikke forretningsindustri, udlejnings- og landbrugsejendomme. Såfremt der opstår uenighed om fortolkning af auktionsvilkårene, afgøres dette af fogedretten ved kendelse. Derudover kan der iht. vilkårenes pkt. 11, fastsættes særlige vilkår.

Vi vil på det kraftigste anbefale, at auktionsvilkårene gennemgås grundigt inden afgivelse af bud på tvangsauktion, eventuelt i forbindelse med rådgivning fra en advokat.

3.7 Beregning af sikkerhedsstillelse

Straks ved auktionens afslutning skal højstbydende stille sikkerhed for auktionsvilkårenes opfyldelse. Sikkerheden kan enten stilles foreløbigt ved den såkaldt "lille" sikkerhedsstillelse eller ved den "store" sikkerhedsstillelse.

Såfremt auktionskøber ikke straks kan stille den "store" sikkerhed, kan den "lille" sikkerhed foreløbigt stilles, hvorefter den "store" sikkerhed skal stilles inden én uge efter auktionens afslutning.

Den lille sikkerhed udgør ca. kr. 15.000-20.000, og den skal betales kontant eller ved banknoteret check – fogedretten modtager ikke dankort!

Den ”store” sikkerhed beregnes som følger:
Størstebeløbet
+ restancer iht. kolonne 3
+ ¼ af de hæftelser iht. kolonne 4, som kræves indfriet
Det er alene de prioriteter som højstbydende har budt ind i, der indgår i opgørelsen af kolonne 3 og 4. For så vidt angår den sidste prioritet, der er budt ind i, medtages højst det beløb, der er budt ind i denne prioritet.

Som auktionskøber skal du være opmærksom på, at det kan være en stor likviditetsmæssig belastning at skulle stille den "store" sikkerhed overfor fogedretten, idet denne sikkerhedsstillelse "låses" hos fogedretten, indtil du har opfyldt samtlige auktionsvilkår, og samtykkeerklæring kan udstedes.

Sikkerhedsstillelsen kan derfor ikke anvendes ved din indfrielse af størstebeløbet og prioriteterne, hvorfor du som auktionskøber teknisk set skal skaffe den "store" sikkerhed to gange.

Eksempel:

Prioriteter Kolonne 1 Kolonne 2 Kolonne 3 Kolonne 4
1. prioritet 600.000 400.000 200.000 0
2. prioritet 100.000 0 0 100.000
I alt 700.000 400.000 200.000 100.000
3. prioritet 400.000 300.000 100.000 0
I alt 1.100.000 700.000 300.000 100.000
4. prioritet 700.000 600.000 100.000 0
I alt 1.800.000 1.300.000 400.000 100.000

Størstebeløbet er opgjort til kr. 65.900. Såfremt man som auktionskøber afgiver et bud på i alt kr. 750.000, skal sikkerhedsstillelsen beregnes som følger:

1. prioriteten er budt fuldt hjem, hvorfor kolonne 3-beløbet medtages med 200.000 kr.
2. prioriteten er budt fuldt hjem, hvorfor 25% af kolonne 4-beløbet medtages 25.000 kr.
3. prioriteten er der kun delvist budt ind i, hvorfor der maksimalt kan medtages kolonne 3-beløbet på kr. 100.000. Da buddet ind i 3. prioriteten kun udgør kr. 50.000, skal der ved opgørelsen af sikkerhedsstillelsen maksimalt medtages kr. 50.000. 50.000 kr.
4. prioriteten er der ikke budt ind i.
Størstebeløbet udgør 65.900 kr.
Sikkerhedsstillelse i alt 340.900 kr.

Selve auktionen – 1. auktion

4.1 Ejerens mulighed for at afværge auktionen

Skyldneren kan på et hvilket som helst tidspunkt inden auktionens start ved at betale samtlige auktionsrekvirentens forfaldne krav, der er sikrede ved pant samt ved betaling af auktionssagens omkostninger kræve, at auktionsrekvirenten tilbagekalder auktionsbegæringen, hvorefter auktionssagen bortfalder. Dette fremgår af retsplejelovens § 563a, stk. 1. Som auktionskøber bør man således rette telefonisk henvendelse til fogedretten, inden man kører til auktionen, for at sikre sig, at auktionen endnu ikke er tilbagekaldt. Man skal være klar over, at auktionen i yderste tilfælde kan tilbagekaldes så sent som et minut før auktionsstart.

I perioden mellem 1. auktion og 2. auktion kan skyldneren ligeledes kræve auktionen aflyst ved at betale de ovenfor nævnte omkostninger samt ved betaling af forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til alle rettighedshavere, som opnåede dækning ved 1. auktionen, jf. retsplejelovens § 563a, stk. 2.

4.2 Gennemgang af salgsopstilling samt ændringer hertil

På auktionstidspunktet i den fogedret, hvor auktionen skal afholdes, indkalder dommeren ejeren og samtlige pant- og rettighedshavere samt liebhavere, som ønsker at byde på auktionen.

Dommeren gennemgår salgsopstillingen og konstaterer hvilke rettighedshavere, som er mødt, samt om ejer er til stede. Dommeren noterer herefter rettelser til salgsopstillingen i det omfang, der måtte være ændringer, der er fremkommet efter udarbejdelse af salgsopstillingen. Ændringerne meddeles typisk af auktionsrekvirenten. Det er vigtigt at få noteret disse ændringer, da de bliver en del af købsvilkårene på auktionen. Ejeren og pant- og rettighedshaverne på auktionen har også mulighed for at udlevere yderligere dokumenter til fogedretten og til de auktionskøbere/liebhavere, som møder op.

Som potentiel køber har man, inden der åbnes for bud, ret til at stille spørgsmål til henholdsvis auktionsrekvirenten, ejere, lejere, pant- og andre rettighedshavere for at få afklaret eventuelle tvivlsspørgsmål. Såfremt ejendommen er udlejet, er det vigtigt mundtligt at få en erklæring fra lejer, såfremt denne er mødt, om han/hun agter at fraflytte ejendommen på auktionsdagen eller et nærmere angivet tidspunkt kort tid efter.

4.3 Oplysninger om alternativt opråb

Visse ejendomme indeholder byrder, som en auktionskøber sjældent eller helst ikke vil overtage, f.eks. en tinglyst huslejekontrakt med meget lejervenlige aftalevilkår. I disse tilfælde vil buddet på auktionen blive meget lavt, såfremt en sådan byrde skal respekteres, hvorfor fogedretten kan beslutte at ejendommen skal opråbes alternativt. Det vil sige, at ejendommen opråbes normalt først med respekt af samtlige byrder og servitutter, hvorved der fremkommer et højeste bud. Byrden, som søges slettet, værdiansættes herefter til en kapitaliseret værdi og indsættes i prioritetsrækkefølgen. Derefter opråbes ejendommen igen uden respekt af den omtalte byrde eller servitut, og det højeste bud, der fremkommer ved disse to opråb, er det bud, der bliver accepteret. Normalt fremkommer det højeste bud ved det opråb, hvor byrden eller servitutten ikke skal respekteres.

Såfremt rekvirenten har oplyst i salgsopstillingen, at ejendommen opråbes alternativt, bør man søge yderligere rådgivning herom hos en advokat.

4.4 Mindste overbud

Normalt fastsættes mindste overbud til kr. 10.000 på almindelige ejerlejligheder og ejendomme; ca. 3.000-7.000 på andelsboliger; ca. kr. 10.000-20.000 ved større erhvervs- og udlejningsejendomme. Når alle data om ejendommen er gennemgået, og alle spørgsmål er besvaret af enten fogedretten eller rekvirenten, åbner dommeren for budgivning og oplyser i den forbindelse om, hvor meget mindste overbud udgør. Den første budgiver kan selv vælge, hvor stort hans bud skal være, mens der til de efterfølgende budgivere stilles krav om, at det seneste afgivne bud skal forhøjes med det af fogedretten vedtagne mindste overbud.

4.5 Budgivning

Første gang, man afgiver bud på auktionen, skal man oplyse om navn og bopæl, samt om buddet er på egne vegne eller i henhold til fuldmagt fra en anden person eller på et selskabs vegne. I givet fald skal den originale fuldmagt forevises fogedretten. Får man sin advokat til at møde for sig og afgive bud, skal advokaten, mens buddene afgives, blot oplyse sit navn og adresse; han behøver ikke at oplyse, på hvis klients vegne han byder, idet dette først skal ske, når budgivningen er slut. Såfremt man som ægtefæller eller samlevende ønsker at købe ejendommen i fællesskab, er det vigtigt, at den der afgiver buddet, oplyser at buddet afgives for begge parter.

Visse fogedretter kan allerede ved første budgivning stille krav om, at budgiver tilkendegiver at have medbragt minimum kr. 15.000-20.000 i kontanter eller i banknoteret check udstedt til fogedretten.

4.6 Højeste bud antaget af fogedretten

Så snart der ikke fremkommer nye overbud trods tre opfordringer fra fogedens/dommerens side, standses opråbet, og dommeren meddeler, hvorvidt buddet kan accepteres, idet det kun er rettighedshavere, der får andel i auktionsbuddet, som kan kræve, at tilbuddet accepteres.

4.7 Hammerslag

Såfremt buddet accepteres, og der ikke begæres 2. auktion, kan buddet først antages, når hammerslag gives, og den i salgsopstillingen og på auktionen beregnede sikkerhed er stillet (den "store" sikkerhed). Stilles sikkerheden ikke på selve auktionen, kan auktionskøber indbetale den "lille" sikkerhed på kr. 15.000-20.000 til fogedretten til brug for sikkerhed for en eventuel misligholdelsesauktion. Højstbydende har herefter 7 dage til at stille den "store" sikkerhed. Alternativt indhentes samtykkeerklæringer fra samtlige rettighedshavere, som dokumentation for, at alle berettigede har fået hvad de har krav på, og samtykker i, at auktionsskøde kan udstedes.

Når auktionskøberen inden 7-dagesfristens udløb har stillet den krævede sikkerhed over for fogedretten i form af kontanter eller en bankgaranti eller har afleveret samtykkeerklæringer fra samtlige rettighedshavere, genoptager fogedretten auktionsmødet uden at indkalde nogen parter og giver herefter hammerslag på ejendommen, hvilket herved er en accept på det afgivne købstilbud. Der er således indgået en købsaftale på auktionsvilkårene.

Den bindende købsaftale, der nu er indgået, har således nu kun to forbehold:


Når fogedretten har meddelt hammerslag på ejendommen, og når appelfristen er udløbet, kan man som auktionskøber anmode fogedretten om at afregne den "lille" sikkerhed med fradrag af stempel og auktionsafgifter.

4.8 Begæring af ny auktion fra panthaver eller ejer

Det skal indledningsvis bemærkes, at udtrykkene ”ny auktion” og ”2. auktion” er at betragte som det samme.

Begæring om 2. auktion skal fremsættes inden afslutningen af retsmødet for 1. auktion og kan fremsættes af ejeren, ejerens konkursbo, såfremt han er under konkurs eller rettighedshavere, der ikke har opnået fuld dækning ved auktionsbuddet på 1. auktion. I henhold til retsplejeloven har fogedretten også ret til at begære en auktion, såfremt det skønnes, at et væsentligt højere bud kan opnås ved en ny auktion.

Alle de bydende på 1. auktion er bundet af deres bud, indtil 2. auktion er afsluttet, dog højest i seks uger efter 1. auktion. Såfremt man er højestbydende på 1. auktion, og der begæres 2. auktion, vil man ikke være ejer af ejendommen, før man ligeledes er højestbydende på 2. auktion, og denne auktion er afsluttet ved afgivelse af hammerslag.

Fremkommer der ingen nye bud på 2. auktionen, hæfter den, der begærede ny auktion, for omkostningerne herved.

Man skal være opmærksom på, at de salgsopstillinger, som rekvirenten og fogedretten udleverer til brug for 2. auktion, i de fleste tilfælde kun indeholder de prioritets- og omkostningsopgørelser, som var beregnet til brug for 1. auktion. Man skal således vide, at disse tal efter auktionen kan blive korrigeret med yderligere renter. Størstebeløbet korrigeres dog på 2. auktionen.

Efter 2. auktionens gennemførelse skal højstbydende enten straks præstere den "store" sikkerhedsstillelse eller foreløbigt præstere den "lille" sikkerhed – og inden 7 dage efter auktionen præstere den "store".

4.9 Hammerslagsaftale

Såfremt ejeren eller en ufyldestgjort panthaver begærer 2. auktion, har den der begærer ny auktion mulighed for at indgå en såkaldt hammerslagsaftale. En hammerslagsaftale er en aftale om, at den rettighedshaver, som begærede 2. auktion, kan tilbagekalde sin begæring i perioden mellem 1. og 2. auktion, hvorefter der gives hammerslag til højestbydende på auktionen. Højestbydende på 1. auktionen har således mulighed for økonomisk at forhandle med den rettighedshaver, som begærede 2. auktion, om en tilfredsstillende løsning, således at rettighedshaveren tilbagetrækker sin anmodning om 2. auktion.

En hammerslagsaftale kan kun indgås mellem den del af personkredsen, nævnt i retsplejelovens § 576, som er mødt på auktionen, dvs. ejeren og enhver ufyldestgjort rettighedshaver. Det vil sjældent være i ejerens interesse at indgå i en sådan aftale, men såfremt ejeren ikke er mødt ved auktionen, kan der ikke tages hensyn til ejerens interesser.

4.10 Ejendommens overtagelse

Som auktionskøber overtager man ejendommen fra auktionstidspunktet, hvor der gives hammerslag på ejendommen, og den henligger herfra for hans regning og risiko i enhver henseende. Auktionskøber er således forpligtet til at betale de udgifter, der forfalder efter auktionstidspunktet, ligesom auktionskøber er berettiget til at opkræve husleje og andre indtægter vedrørende ejendommen, der forfalder eller endnu ikke er betalt.

Viser det sig, at ejendommen fortsat uberettiget beboes af andre, kan auktionskøber kræve sig indsat i ejendommen med fogedens hjælp.

Litteratur



Til toppen